Rata to nie wszystko. Ile naprawdę kosztuje kredyt hipoteczny?

Darmowe porady finansowe Platinum Eye

Jaki jest rzeczywisty koszt kredytu hipotecznego?

Polacy marzą o własnym domu, ponieważ szukają stabilizacji i komfortu. Pierwszy krok to znalezienie odpowiedniego dla nas i naszej rodziny domu lub mieszkania. Następnie musimy pozyskać źródło finansowania, dzięki któremu będziemy mogli nabyć wybraną nieruchomość. Większość z nas korzysta w tej sytuacji z kredytu hipotecznego. Według najnowszych danych aż 4 miliony Polaków spłaca obecnie kredyt hipoteczny. Zanim jednak zdecydujemy się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na wiele lat, dowiedzmy się, jaki jest jego prawdziwy koszt. Możemy sprawdzić to sami lub z pomocą doradcy kredytowego. Doradca kredytowy pomoże nam wybrać bank i kredyt, który będzie dla nas najkorzystniejszy.

Co wpływa na koszt kredytu hipotecznego?

Czynników wpływających na koszt kredytu hipotecznego jest bardzo dużo. Są to m.in. oprocentowanie, marża, prowizja, czy też ubezpieczenie. Pamiętajmy, że kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata. Warto przeanalizować każdą ofertę banku i wybrać tę, która będzie dla nas najkorzystniejsza. Na co zatem zwrócić uwagę w umowie z bankiem?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Jest to najważniejszy składnik kredytu hipotecznego decydujący o tym, jak wysoki będzie jego koszt. Oprocentowanie to suma stopy procentowej i marży banku. Stopa procentowa jest niezależna od banku i nazywana jest WIBOREM (Warsaw Interbank Offered Rate). WIBOR to stawka referencyjna, która określa oprocentowanie pożyczek międzybankowych. WIBOR ma bezpośredni wpływ na oprocentowanie kredytów hipotecznych i podlega zmianom.

Marża banku jest stała przez cały okres kredytowania i w przeciwieństwie do WIBORU może podlegać negocjacjom. Wysokość marży zależy od banku i jego polityki cenowej. Im większe ryzyko dla banku, tym wyższa marża. Większe ryzyko może wiązać się z niskim wkładem własnym, brakiem stałej pracy, czy też niższymi dochodami. Zawsze starajmy się negocjować marżę. Możemy to zrobić osobiście lub za pośrednictwem doradcy kredytowego, który w naszym imieniu będzie pertraktował z bankiem.

Prowizja dla banku – jak wpływa na koszt kredytu?

Prowizja to dodatkowa opłata pobierana przez bank za udzielenie nam kredytu. Jej wysokość sięga nawet 5% kwoty udzielonego kredytu. Wpływ prowizji na wysokość kosztu kredytu może być mniejszy lub większy. Zależy to od tego, czy prowizja jest kredytowana przez bank, czy zapłacimy ją gotówką. Jeżeli prowizja jest kredytowana, to co miesiąc będziemy płacić odsetki również od prowizji. Oznacza to, że koszt kredytu będzie większy.

Ubezpieczenia – dodatkowy składnik kosztów kredytu

Ubezpieczenia do kredytu hipotecznego są z reguły obowiązkowe. Wiąże się to z ryzykiem, jakie bierze na siebie bank, pożyczając nam zazwyczaj kilkaset tysięcy złotych na wiele lat. Obowiązkowe ubezpieczenia mają na celu zminimalizować ryzyko niewypłacalności klienta i innych zdarzeń losowych. Dla klientów banku jest to dodatkowy, comiesięczny koszt, który jednak może pomóc w trudnej sytuacji. Do ubezpieczeń występujących przy kredycie zaliczamy:

- obowiązkowe ubezpieczenie na życie, oferowane przez bank lub współpracujące z bankiem Towarzystwo Ubezpieczeniowe. W przypadku śmierci lub trwałego kalectwa dług pokrywa ubezpieczenie.

- ubezpieczenie pomostowe, czyli dodatkowa opłata, którą bank pobiera w następujących sytuacjach:

  1. W okresie od kupna nieruchomości (a więc wypłaty kredytu) do momentu wpisania banku do jej księgi wieczystej,
  2. Do momentu ustanowienia hipoteki na budowanej przez nas lub dewelopera nieruchomości. Zazwyczaj trwa to od kilku do kilkunastu miesięcy.

Ubezpieczenie to sprowadza się do okresowego podwyższenia marży o 1-2 pp.

- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Ustawowa wartość wkładu własnego wynosi 10% wartości nabytej przez nas nieruchomości. Niektóre banki wymagają nawet 15%, czy 20% wkładu własnego. Im większy wkład własny, tym oczywiście możemy liczyć na lepsze warunki kredytu. Jednak nie zawsze jesteśmy w stanie zdobyć aż tyle gotówki. W tej sytuacji banki oferują ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, które również stanowi jeden ze składników kosztu kredytu. Stawka ubezpieczenia jest naliczana od brakującej części wkładu własnego.

Darmowa porada finansowa >> UMÓW SIĘ NA SPOTKANIE 

Dodatkowe opłaty, które podnoszą koszt kredytu

Oprócz podstawowych kosztów, jak oprocentowanie, czy prowizja, możemy mieć również do czynienia z kosztami dodatkowymi. Są to m.in.:

  • koszt wyceny nieruchomości – w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, bank wyśle rzeczoznawcę, który wyceni nieruchomość. Koszty wyceny w wielu przypadkach ponosi klient.
  • koszty wynikające z Tabeli Opłat i Prowizji, takie jak koszt podpisania aneksu, wcześniejsza spłata kredytu przed upływem karencji.
  • kary umowne za opóźnienia w spłatach, czy brak wymaganych dokumentów.
  • konieczność nabycia dodatkowych produktów oferowanych przez bank takich, jak konto, czy karta kredytowa.

Co z tymi kosztami?

Ocena realnego kosztu kredytu hipotecznego jest bardzo trudna i czasochłonna. Wymaga od nas bardzo dokładnego przeanalizowania umowy kredytowej i innych dokumentów. Dlatego warto zastanowić się nad spotkaniem z doradcą kredytowym, który za darmo wyjaśni nam wszystkie zapisy w umowie oraz pomoże nam oszacować koszty kredytu.

Masz pytania? Chcesz dowiedzieć się więcej? Zmów bezpłatny kontakt!

Skontaktuj się z ekspertem

Zobacz także:

Zostaw swój
numer telefonu

Nasz ekspert oddzwoni
w wybranym przez Ciebie czasie

Zamów
bezpłatny kontakt

Ekspert oddzwoni do Ciebie z najlepszą ofertą

Połączenie jest zabezpieczone certyfikatem SSL
  • 0 zł - Nasza usługa nic Cię nie kosztuje

  • Negocjacje oferty w 4 bankach jednocześnie

  • Do 50 % mniejsza rata przy współpracy z ekspertem