Koszty kredytu i koszty okołokredytowe - wszystko, co musisz wiedzieć!

Koszt kredytu to niejedyny koszt, jaki musimy ponieść, gdy chcemy kupić nieruchomość. Musimy być również przygotowanie na inne wydatki, tj. opłaty skarbowe, dodatkowe opłaty w banku, notariusz, czy pośrednik ds. nieruchomości.

Przede wszystkim musimy się liczyć z kosztami, które naliczy nam bank za to, że udzielił nam kredytu. Będziemy musieli uiścić dodatkowe opłaty, niezależnie do tego, czy bierzemy kredyt hipoteczny, gotówkowy, czy samochodowy.

Jak dzielimy koszty kredytu?

Koszty kredytu możemy podzielić na koszty odsetkowe i pozaodsetkowe. Są to opłaty bankowe bezpośrednio związane z kredytem i jego spłatą. Wszystkie pozostałe koszty nazywamy, kosztami okołokredytowymi, które obejmują wiele opłat związanych z zakupem dowolnej nieruchomości.

Co to są koszty okołokredytowe?

Są to wszystkie opłat niezwiązane bezpośrednio z kredytem, oprocentowaniem kredytu, czy miesięcznymi ratami, które musimy ponieść. Musimy być na nie przygotowani. Mogą one wynieść nawet 15% naszego zobowiązania.

Opłaty dodatkowe do kredytu:

• opłata przygotowawcza i prowizja – czyli tzw. koszty wstępne kredytu,
• koszty wyceny przedmiotów, które są  zabezpieczeniem naszego  zobowiązania – np. koszty wyceny nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę,
• koszty ubezpieczenia,
• koszty korzystania z cross-sellingu w banku, czyli wydatek, który poniesiemy, gdy nabędziemy dodatkowy produkt w banku, np. kartę kredytową. Czasami jest to konieczne, jeżeli chcemy skorzystać z promocyjnej oferty kredytu hipotecznego, czy też gotówkowego.
• koszty sądowe i taksy notarialne.

Dlatego załóżmy, że nasze koszty kredytu będą znacznie większe, niż to wynika z przedstawionej oferty.

Przeczytaj również: Ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny w 2021 roku?

Podział kosztów okołokredytowych

Pamiętajmy, że koszty okołokredytowe dzielą się na koszty bankowe i pozabankowe. Pieniądze zostawimy nie tylko u kredytodawcy, ale również w innych instytucjach, tj.:

• sąd, gdzie ustanowimy hipotekę,  
• Urząd Skarbowy,
• czy notariusz, u którego podpiszemy akt notarialny.

Kredyt hipoteczny, a koszty okołokredytowe

Kredyt hipoteczny jest produktem finansowym, który może być tylko i wyłącznie udzielany przez banki. O kredyt hipoteczny możesz się starać, gdy chcesz nabyć nieruchomość lub wybudować dom.

Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, kredyt hipoteczny możesz otrzymać, gdy masz co najmniej 20% wkładu własnego. Nie każdy z nas jednak dysponuje taką kwotą. Wkład własny możesz zmniejszyć do 10% wartości kredytu, jednak w tym wypadku będziesz zobowiązany do ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Takie rozwiązanie może być bardzo pomocne, jednak zwiększy koszt Twojego kredytu.

Opłaty za kredyt w banku

• Promesa kredytowa – jest to pierwsza opłata, którą będziemy musieli uiścić. Promesa to inaczej oficjalna obietnica banku do udzielenie osobie starającej się o kredyt finansowania w określonej wysokości. Celem promesy jest potwierdzenie zdolności kredytowej klienta i gwarancja dla sprzedającego nieruchomość, że kupujący będzie w stanie terminowo zawrzeć umowę kupna - sprzedaży.
• Wycena nieruchomości – wycena przygotowana przez biegłego rzeczoznawcę musi być przygotowana, zanim bank podejmie decyzję o przyznaniu nam kredytu. Jest to bardzo ważne dla banku, ponieważ nieruchomość jest zabezpieczeniem kredytu.
• Prowizja za udzielenie kredytu – jest to kolejny koszt okołokredytowy. Prowizję możemy zapłacić z góry lub zostanie doliczona do kwoty kredytu.
• Cross – selling – bank może również zaproponować obniżenie marży kredytu, pod warunkiem, że nabędziemy inny produkt z oferty banku. Może to być konto osobiste, czy też karta kredytowa.
• Spread walutowy – obecnie rzadko kto korzysta z kredytu walutowego. Przy takim kredycie musimy pamiętać o spreadzie walutowym, czyli różnicy między kursem kupna, a sprzedaży danej waluty.

Opłaty u notariusza, a koszty okołokredytowe

Nabyć nieruchomość możemy tylko w formie aktu notarialnego. Niezależnie, czy kupujemy nieruchomość za gotówkę, czy przy pomocy kredytu hipotecznego, musimy liczyć się z opłatami za przygotowanie aktu notarialnego i jego odpisy. Notariusz może również złożyć w naszym imieniu wniosek do sądu o wpis do hipoteki. Za ustanowienie hipoteki również pobierana jest taksa notarialna.

Przeczytaj również: Fakty i mity na temat kredytu hipotecznego - poznaj 15 największych

Opłaty sądowe, a koszty okołokredytowe

Kiedy już otrzymamy kredyt, naszym obowiązkiem jest ustanowienie zabezpieczenia w postaci wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.

Możemy tego dokonać wyłącznie za pośrednictwem sądu, który będzie wymagał od nas określonych opłat. Są to:

• opłata za wpis do księgi wieczystej hipoteki,
• opłata za założenie księgi wieczystej, jeśli nie została ona wcześniej założona.

Opłaty w Urzędzie Skarbowym, a koszty okołokredytowe

Kolejne koszty poniesiemy w Urzędzie Skarbowym. W przypadku zakupu nieruchomości, kupujący jest zobowiązany uiścić podatek od czynności cywilno – prawnych, tzw. PCC. Jest to koszt obowiązkowy, związany z przeniesieniem prawa własności.

Podatku PCC nie zapłacimy, gdy kupujemy mieszkanie u dewelopera i wystawia on fakturę VAT. Możemy w takim wypadku skorzystać ze zwolnienia z PCC.

Opłata za pośrednictwo w agencji nieruchomości, a koszty okołokredytowe

Często nie mamy możliwości, ani czasu szukać nieruchomości na własną rękę. Wtedy korzystamy z pomocy agencji nieruchomości. Zazwyczaj agentowi płacą dwie strony transakcji. Zdarza się również, że opłatę ponosi tylko sprzedający.

Jednak musimy nastawić się również na ten koszt. Prowizja jest liczona najczęściej, jako procent od wartości nieruchomości. Może ona wynieść nawet kilka procent.

Opłaty u ubezpieczyciela - koszty okołokredytowe

Kredyt zazwyczaj musi być ubezpieczony. Niektóre ubezpieczenia to wymóg banku, niektóre ubezpieczenia są dobrowolne. Ubezpieczenia są szczególnie ważne przy kredytach hipotecznych. Jeżeli nabędziemy jakiekolwiek ubezpieczenie, będziemy musieli uiszczać regularne składki do wybranego towarzystwa ubezpieczeniowego.

Najczęściej spotykane ubezpieczenia, z których korzystamy, gdy bierzemy kredyt to:

• ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych,
• ubezpieczenie na życie,
• ubezpieczenie od utraty pracy,
• ubezpieczenie od utraty zdolności do wykonywania pracy zawodowej,
• ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – jest to ubezpieczenie obowiązkowe, jeśli posiadany przez nas wkład własny jest niższy niż wymagane 20 proc. kwoty kredytu,
• ubezpieczenie pomostowe – korzystamy z niego do momentu uzyskania wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Jest to ubezpieczenie obowiązkowe.

Jaka jest ostateczna wysokość kosztów okołokredytowych?

Koszty okołokredytowe mogą być mniejsze lub większe. Każdy z banków ma inną Tabelę Opłat i Prowizji i stosuje różne opłaty. Koszty możemy zmniejszyć np., gdy nie skorzystamy z usług pośrednika. Możemy wybrać wiele form ubezpieczenia, ale możemy również zostać przy tych obowiązkowych. Warto rozejrzeć się oczywiście za najtańszym towarzystwem ubezpieczeniowym.

Przykładowa wartość opłat:

• promesa kredytowa – zazwyczaj banki pobierają opłatę w wysokości 400 zł. Czasami zdarza się, że bank wyda promesę bezpłatnie.
• wycena i inspekcja nieruchomości – cena waha się od 0 do 600 zł.
• prowizja za udzielenie kredytu – w tym wypadku wysokość prowizji zależy od prowadzonej przez bank polityki i od poziomu zabezpieczeń kredytu. Może ona wynieść nawet kilka procent od wartości kredytu i bez wątpienia jest dość istotnym kosztem.
• spread walutowy – może wynieść nawet 10% i w każdym banku jest inny.
• koszty sądowe - opłata za wpis do księgi wieczystej wynosi 200 zł, a za jej założenie – 60 zł. Nie są to opłaty wysokie, ale mimo wszystko podnoszące koszt kredytu. Wykreślenie hipoteki ustanowionej przez dotychczasowego właściciela również kosztuje, ale najczęściej tę opłatę w wysokości 100 zł ponosi sprzedawca.
• opłata notarialna – taksa notarialna pobierana przy zawieraniu aktu notarialnego zakupu nieruchomości jest dość wysoka. Zależy ona od metrażu mieszkania, jego lokalizacji i od przepisów prawnych określających maksymalne stawki notarialne.
• podatek od czynności cywilnoprawnych – obowiązkowy, gdy kupujemy nieruchomość od osoby fizycznej. Niezależnie, czy nabędziemy nieruchomość za własne pieniądze, czy za pieniądze pochodzące z kredytu, musimy odprowadzić podatek PCC w wysokości 2% wartości transakcji.
• prowizja dla pośrednika – zazwyczaj wynosi ona od 2% do 4% wartości nieruchomości. Zdarza się, że agent nieruchomości pobiera opłatę tylko od sprzedającego.
• koszty innych produktów finansowych – bank oferując Ci kredyt hipoteczny, może zaproponować niższą marżę, ale tylko pod warunkiem nabycia innych produktów banku, jak np. karta kredytowa. Warto przemyśleć, która opcja będzie korzystniejsza. Być może kredyt z wyższą marżą, ale bez dodatkowych produktów okaże się tańszy.

Jaki jest całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Koszty kredytu hipotecznego to nie tylko odsetki, czy prowizja dla banku. Jest to cały pakiet opłat, z których na początku nie musimy sobie zdawać sprawy. Nakłady pieniężne, które poniesiemy, związane są z kredytem, opłatami dla banku, ale także dla notariusza, Sądu, czy pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Jeżeli chcemy zapoznać się ze wszystkimi kosztami kredytu, dodajmy do kosztów związanych bezpośrednio z kredytem taksę notarialną, opłaty sądowe, podatki i prowizję dla agenta. Wtedy będziemy dokładnie wiedzieć, ile kosztuje kredyt hipoteczny.

Przeczytaj również pozostałe nasze publikacje: 

• Rata równa czy rata malejąca dla kredytu hipotecznego. Która lepsza?
• Wcześniejsza spłata kredytu gotówkowego
• Odmowa przyznania kredytu hipotecznego. Poznaj najczęstsze powody!
• Wszystko, co musisz wiedzieć o zdolności kredytowej w 2021 roku
• Sposób na wkład własny – mały poradnik dla kredytobiorcy
• Kredyt dla firmy. Na co zwrócić uwagę? Kto może skorzystać?

to nie wszystko! Tutaj znajdziesz więcej >>>