Kredyt deweloperski 2021 - jak uzyskać kredyt deweloperski? Ekspert wyjaśnia!

Kredyt deweloperski – sposób na sfinansowanie inwestycji

Budowa nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych pociąga za sobą bardzo wysokie koszty. Są to nie tylko koszty samej budowy, ale również koszty pracownicze, koszty projektu, koszty materiałów i wiele innych. Rzadko, który deweloper może pozwolić sobie na sfinansowanie tak drogiej inwestycji z własnych środków. Według dostępnych danych ponad 90% deweloperów należących do Polskiego Związku Firm Deweloperskich korzysta z finansowania zewnętrznego, a przede wszystkim z kredytów deweloperskich.

Nieruchomości mieszkalne, ale również komercyjne cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem. Stąd deweloperzy decydują się na zakup atrakcyjnych działek i realizowanie inwestycji. Oczywiście nie byłoby to możliwe bez dostępu do kredytu deweloperskiego. Dla większości deweloperów to jedyna szansa na budowę kolejnych mieszkań, czy biurowców.

Jako eksperci finansowi zajmujący się m.in. pozyskiwaniem kredytów deweloperskich wyjaśnimy, czym jest kredyt deweloperski, jakie są jego założenia, warunki otrzymania i koszty.

Co to jest kredyt deweloperski?

Na początku chcemy zaznaczyć, że kredyt deweloperski jest kredytem celowym, czyli przyznawanym na konkretny cel, w tym wypadku budowę lokali mieszkalnych bądź też komercyjnych. Dzięki kredytowi deweloperskiemu inwestor może wybudować, wyremontować lub adaptować nieruchomości z przeznaczeniem na sprzedaż, lub na wynajem. Korzystając z kredytu deweloperskiego, możesz wybudować:

Budynki mieszkaniowe,
Całe osiedla pod zamieszkanie,
Domy jedno i wielorodzinne,
Osiedla mieszane, czyli z powierzchnią mieszkaniową i biurową bądź usługową,
Wszelkiego rodzaju powierzchnie biurowe, czy też usługowe.

Kredyt deweloperski – jakie warunki należy spełnić?

Zanim bank udzieli kredytu deweloperskiego, dokładnie prześwietli sytuację prawną, finansową i ekonomiczną dewelopera. Dokładna analiza informacji na temat firmy deweloperskiej to pierwszy i konieczny krok w kierunku pozyskania kredytu deweloperskiego. Kredyty deweloperskie z reguły dotyczą bardzo wysokich kwot, więc każdy deweloper musi spełnić wyśrubowane normy stawiane przez bank. Dopiero wtedy można liczyć na pozytywną odpowiedź. Wniosek o kredyt deweloperski należy przygotować bardzo starannie, już na etapie projektu i biznesplanu, o czym napiszemy niżej.

Kredyt deweloperski dla kogo? Z kredytu deweloperskiego mogą korzystać podmioty gospodarcze, które prowadzą działalność deweloperską. Przeznaczony jest dla podmiotów gospodarczych, które prowadzą działalność deweloperską. Banki preferują przede wszystkim spółki celowe, choć nie jest to warunek konieczny do otrzymania kredytu. Spółka celowa (inaczej spółka zadaniowa, obiektowa lub specjalnego przeznaczenia, czyli Special Purpose Vehicle, to spółka powołana do realizacji konkretnego projektu inwestycyjnego lub operacji gospodarczej.
Sytuacja finansowa i zdolność kredytowa dewelopera. Banki to instytucje nastawione na zysk i unikające ryzyka. Zanim bank zdecyduje się na współpracę z deweloperem, musi mieć pewność, że jest on wiarygodny i wypłacalny i nie będzie miał problemów ze spłatą swoich zobowiązań. Analitycy banku sprawdzą sytuację finansową dewelopera, stan jego majątku i inne zobowiązania. Do zadań dewelopera należy m.in. przygotowanie planu finansowania inwestycji z własnych środków. Im niższy udział kredytu deweloperskiego w finansowaniu inwestycji, tym większa szansa na to, że deweloper kredyt otrzyma.
Wkład własny. Podobnie, jak w przypadku kredytów hipotecznych dla klientów indywidualnych od dewelopera wymagany jest wkład własny. Banki wymagają najczęściej wkładu własnego na poziomie co najmniej 20% wartości inwestycji. Nie muszą to być środki finansowe. Bank uzna za wkład własny również działkę, na której realizowana jest inwestycja, a która stanowi własność dewelopera, uzbrojenie terenu, a także wydatki związane z projektem. Okres kredytowania obejmuje dwa etapy – budowy i sprzedaży.

Kredyt deweloperski dla spółki celowej

Najwięcej problemów z pozyskaniem kredytu deweloperskiego mają inwestorzy, którzy realizują swoją pierwszą budowę. W tym przypadku deweloper może spotkać się z nieufnością ze strony banku, czy też mniej korzystnymi warunkami udzielenia kredytu. Często zdarza się również, że banki odmawiają finansowania deweloperom, którzy dopiero co pojawili się na rynku. Istnieje jednak sposób, żeby zwiększyć szanse na otrzymanie kredytu. Najlepszą opcją w takim wypadku jest założenie spółki celowej. Deweloper w taki przypadku powinien utworzyć spółkę, która jest podmiotem gospodarczym powołanym w celu realizacji konkretnej inwestycji. Taki projekt inwestycyjny ma formułę project finance i w bardzo dużej mierze jest finansowany ze środków banku. Spółka celowa przybiera najczęściej formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, ma odpowiedni kapitał i środki na wykonanie konkretnego zadania. Warunek konieczny to dobra historia kredytowa każdego ze wspólników.

Jaki powinien być dobry biznesplan – eksperci z Platinum Eye podpowiadają

Biznesplanowi poświęcimy trochę więcej miejsca ze względu na jego wagę. Dobry i szczegółowy biznesplan, to warunek konieczny otrzymania kredytu deweloperskiego. Co powinno znaleźć się w dobrym biznesplanie?

1. Opis inwestycji. Bardzo ważna część, ponieważ kredyt deweloperski jest udzielany deweloperowi na konkretną inwestycję. Szczegółowo i dokładnie opisujemy:

Formę i przeznaczenie nieruchomości,
Lokalizację z uwzględnieniem sąsiadującej zabudowy, dostępu do komunikacji, usług, sklepów, szkół, terenów zielonych itd.,
Źródła finansowania inwestycji z informacją o wysokości finansowania własnego i zewnętrznego,
Plan spłaty zobowiązań zaciągniętych na realizację inwestycji,
Plan marketingowy i budżet marketingowy z uwzględnieniem form reklamy,
Grupę docelową dla naszej inwestycji, czyli kto ma być nabywcą lokali.

Staramy się podkreślić w biznesplanie atrakcyjność inwestycji i lokalizacji i to, co wyróżnia inwestycję na tle konkurencji. Biznesplan powinien zawierać również analizę popytu oraz charakterystykę rynku mieszkaniowego bądź komercyjnego.

2. Opis przyszłego kredytobiorcy. Deweloper starający się o kredyt powinien podać takie informacje, jak:

Dane firmy/spółki,
Wizję, misje i cele, jakie stawia przed sobą firma/spółka,
Historia firmy/spółki,
Pozycja dewelopera na rynku i porównanie z konkurencją, podkreślenie zalet i wszystkiego, co wyróżnia firmę na tle konkurencji.
Prawidłowo przygotowana analiza SWOT (czyli silne i słabe strony oraz możliwości i zagrożenia).

Tych wszystkich informacji i danych nie może zabraknąć w profesjonalnie przygotowanym biznesplanie. Jest to pierwszy krok do sukcesu i otrzymania pozytywnej decyzji ze strony banku.

3. Szczegółowy plan zarządzania i działania. Niezwykle istotne jest opracowanie i zaprezentowanie szczegółowego harmonogramu płac. Ma on wpływ na warunki kredytu deweloperskiego zawartego w umowie, czy też wypłatę poszczególnych transz kredytu. Kolejna ważna informacja dla banku, to podział pracy między wykonawcami inwestycji. Uwzględniamy nie tylko wykonawców budowy, ale również księgowych, projektantów, pracowników biurowych, czy też sprzedawców bądź pośredników w obrocie nieruchomościami.

4. Plan finansowy. Bank będzie oczekiwał również planu finansowego, który można wykonać na kilka sposobów. Najprostsza i najłatwiejsza metoda to rachunek zysków i strat, który przygotujemy na podstawie prognoz wielkości sprzedaży i kosztów w skali miesiąca.

Biznesplan podsumowanie

Biznesplan powinien być napisany w sposób profesjonalny, rzeczowy i szczegółowy. Jest to nierozłączna część wniosku o kredyt. Nawet najlepszy pomysł na inwestycję nie wystarczy, jeśli nie dostarczysz do banku prawidłowo przygotowanego biznesplanu. Im biznesplan jest dokładniejszy i bardziej szczegółowy, tym lepiej. Biznesplan składa się z trzech głównych części:

Pisma przewodniego z opisanym celem projektu, jego historią i opisem pomysłu,
Strony tytułowej z danymi firmy i datą ukończenia projektu,
Streszczenia.

Najważniejszy dla banku będzie projekt inwestycji oraz jej rentowność. Inwestycja musi charakteryzować się wysoką opłacalnością i wysoką stopą zwrotu, która nie powinna być niższa niż 21%. Rentowność jest decydująca, jeśli chodzi o pozytywną bądź negatywną decyzję banku. Część banków wymaga od kredytobiorców znalezienie już na etapie projektowania inwestycji, klientów, którzy są zainteresowani zakupem nieruchomości, tzw. przedsprzedaż mieszkań bądź lokali usługowych. Jeżeli przedsprzedaż okaże się niezadowalająca, kredytodawca może zrezygnować z udzielenia finansowania. Sytuacja taka występuje jednak rzadko ze względu na wciąż rosnący popyt na mieszkania.

To, co możemy doradzić to opisanie zagrożeń i oceny ryzyka. Jest to ważne dla banku, że deweloper zdaje sobie sprawę z ryzyka, wie jak je niwelować, co świadczy o jego odpowiedzialności. Zawsze należy być przygotowanym na straty i niepowodzenie.

Lokalizacja inwestycji - dlaczego jest taka ważna?

Atrakcyjna lokalizacja to kolejny ważny czynnik, który ma duży wpływ na decyzję kredytową. Część banków wręcz uzależnia przyznanie kredytu deweloperskiego, od tego, w jakiej lokalizacji znajduje się inwestycja. Wynika to z tego, że mieszkania bądź lokale znajdujące się w atrakcyjnej lokalizacji, mają o wiele większą szansę na szybką sprzedaż. Przyszli nabywcy wnikliwie oceniają miejsce, w którym znajduje się mieszkanie, dom lub lokal komercyjny. Atrakcyjna lokalizacja często przesądza o sukcesie inwestycji. Działka, na której powstaną przyszłe mieszkania, czy też lokale musi być interesująca dla przyszłego nabywcy, znajdować się w miejscu dobrze skomunikowanym z innymi częściami miasta, znajdować się w pobliżu sklepów, usług, przedszkoli, czy też szkoły. Oczywiście, im atrakcyjniejsza lokalizacja, tym wyższe będą ceny lokali. Zarówno dla banku, jak i przyszłych klientów bardzo ważny będzie stosunek ceny do jakości oferowanych mieszkań bądź lokali.

Jak wybrać atrakcyjną działkę pod inwestycję spółki celowej?

W przypadku kredytu deweloperskiego dla spółki celowej banki wymagają o wiele lepszego przygotowania, a kryteria przyznania kredytu są o wiele surowsze niż w przypadku dewelopera, który ma na koncie co najmniej kilka inwestycji i długą historię kredytową. Kluczowa dla pozyskania finansowania będzie atrakcyjna lokalizacja. Na samym początku warto zapoznać się z planami zagospodarowania przestrzennego, sprawdzić możliwości rozwoju, najbliższe sąsiedztwo oraz wszelkie udogodnienia, ale również te mniej atrakcyjne cechy lokalizacji. Miejsce przyszłej budowy należy dostosować do rodzaju projektu. I tak w przypadku nieruchomości komercyjnych pożądane będzie centrum miasta, mieszkania powinny być usytuowane w miejscach z dostępem do komunikacji i usług, natomiast domy najchętniej kupowane są na spokojnych obrzeżach miasta, ale z dobrą komunikacją. Im lepszy dostęp do wszelkiego rodzaju udogodnień, szkół, terenów zielonych, tym cena mieszkań, domów będzie wyższa. Na cenę będzie miał wpływ również plan rozwoju dotyczący danej lokalizacji i najbliższego otoczenia.

Informacje dotyczące działki i PUM a kredyt deweloperski

Kiedy o kredyt deweloperski stara się spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, bank będzie wymagał dokładnego opisu wielkości i kształtu działki. Obok rentowności inwestycji bardzo ważnym wskaźnikiem jest PUM, czyli Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna. Wskaźnik ten informuje nas o wielkości powierzchni użytkowej mieszkalnej, jaką można wybudować na jednym metrze kwadratowym gruntu. Jest to o tyle istotne, że cena gruntu coraz częściej zależy od tego wskaźnika. Plan budowy zakłada, że na jeden metr kwadratowy możliwe jest wybudowanie pięciokondygnacyjnego bloku, a więc pięć metrów kwadratowych. Przy wyliczeniach ceny PUM należy pomnożyć powierzchnię zabudowy przez ilość kondygnacji.

Rachunek powierniczy a kredyt deweloperski

Każdy deweloper ma obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego, co wynika wprost z Ustawy Deweloperskiej, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku. Rachunek powierniczy to rodzaj rachunku bankowego, na który regularnie wpływają wpłacane przez klientów pieniądze. Środki te są przeznaczone na budowę i wykończenie lokali. Wypłacane są deweloperowi stopniowo na podstawie postępów w pracach budowlanych. Kredyt deweloperski wiąże się ze stałą kontrolą etapów inwestycji i sposobu wykorzystania środków. Rachunek powierniczy może być otwarty bądź zamknięty. Decyzja, który rodzaj rachunku wybrać należy do dewelopera.

Otwarty rachunek powierniczy. Ten rodzaj rachunku powierniczego polega na tym, że bank na podstawie ustalonego harmonogramu dokonuje regularnych wpłat. Bank odpowiada za kontrolowanie postępów w budowie. Zasada jest taka, że po realizacji kolejnego etapu, bank wypłaca deweloperowi kolejną transzę w wysokości nie mniejszej niż 10% i nie większej niż 25% kosztów inwestycji. Każdy z etapów jest finansowany ze środków klientów, którzy zakupili lokale. Z otwartego rachunku powierniczego korzysta około 90% inwestorów. Jest to jednak mniej bezpieczna opcja, dlatego jako dodatkowe zabezpieczenie przyjmuje się gwarancję bankową bądź ubezpieczeniową.
Zamknięty rachunek powierniczy. W tej opcji przewiduje się wpłatę pieniędzy przez klientów za zrealizowane już etapu inwestycji. Poszczególne etapy są wymienione w umowie deweloperskiej. Inwestor otrzymuje całość środków dopiero wtedy, gdy nabywca lokalu otrzyma prawo do lokalu, który jest przedmiotem umowy deweloperskiej. Zamknięty rachunek powierniczy jest zdecydowanie bezpieczniejszy dla klienta. Deweloper natomiast musi poszukiwać środków na sfinansowanie inwestycji w inny sposób niż bezpośrednio od klientów. Jednym ze sposobów jest skorzystanie z kredytu deweloperskiego. Plusem jednak jest to, że deweloper korzystający z takiego rozwiązania jest bardziej wiarygodny w oczach klientów i łatwiej może znaleźć nabywców mieszkań i lokali. Część inwestorów właśnie dlatego decyduje się na zamknięty rachunek powierniczy, zwłaszcza gdy mają dobrą historię kredytową i korzystają z pomocy specjalistów na etapie przygotowywania wniosku o finansowanie.

Kredyt deweloperski a dane finansowe

Bardzo ważną częścią biznesplanu są dane finansowe i sprawozdania finansowe. Należy do nich:

bilans ze wskazaniem wartości aktywów i ich wysokości niezbędnej do realizacji inwestycji,
BEP (Break Even Point), czyli próg rentowności. Na podstawie BEP określa się poziom sprzedaży lokali niezbędny do pokrycia kosztów, tak aby bilans był zerowy,
rachunek przepływów pieniężnych (cash flow), który bardzo dobrze przedstawia sytuację finansową firmy, ponieważ pokazuje rzeczywiste przepływy środków pieniężnych między rachunkami, jak również w formie gotówki. Cash flow pozwala bardzo dobrze ocenić formę finansową spółki, bądź firmy, a także zależność między osiąganymi zyskami a przepływami pieniężnymi. Dzieli się na:
przepływy pieniężne z działalności operacyjnej
wpływy i wydatki z działalności inwestycyjnej
przepływy pieniężne z działalności finansowej

Jak znaleźć korzystny kredyt deweloperski?

Oferta kredytów deweloperskich, tak jak w przypadku innych kredytów będzie się różnić w zależności od banku. Do najważniejszych parametrów, na podstawie których można stwierdzić, że dany kredyt deweloperski jest korzystny, należą:

oprocentowanie kredytu deweloperskiego,
marża i prowizje,
wysokość i częstotliwość wypłacania poszczególnych rat,
okres kredytowania, który jest dzielony na dwa etapy: budowy i sprzedaży.

Etap budowy trwa zazwyczaj trzy lata, a etap sprzedaży od jednego roku do trzech lat. Niezależnie od oferty danego banku, zawsze wymagany jest wkład własny, który wynosi co najmniej 20% kosztów inwestycji netto.

Kredyt deweloperski – wskazówki

Choć doświadczenie jest bardzo ważne i banki preferują deweloperów, którzy mają już na swoim koncie kilka inwestycji, to atrakcyjny projekt i profesjonalnie przygotowany biznesplan mogą przesądzić na korzyść nawet mniej doświadczonych inwestorów. Warto skorzystać z pomocy profesjonalistów jak eksperci kredytowi z Platinum Eye. Pomożemy nie tylko w pozyskaniu kredytu deweloperskiego, ale również wspólnie z inwestorem przygotujemy solidnie opracowany biznesplan. Oto kilka wskazówek dla początkujących deweloperów i nie tylko:

na początku sprawdź możliwości finansowania i przygotuj dokładną analizę rynku i konkurencji,
przygotuj solidny i profesjonalny biznesplan oparty na konkretnych danych i rzetelnych informacjach, tak aby bank mógł podjąć właściwą decyzję,
wybierz odpowiedni dla siebie rachunek powierniczy, dzięki któremu będziesz miał łatwy dostęp do finansowania,
przygotuj się na to, że konieczny będzie wkład własny w wysokości co najmniej 20% inwestycji,
przygotuj dokładny harmonogram prac ze wskazaniem poszczególnych etapów,
wyraźnie wskaż ryzyka i to, jak masz zamiar nimi zarządzać.

Posiadamy również biuro nieruchomości. Doświadczeni eksperci Platinum House przeprowadzą Twoich klientów przez cały proces kupna nieruchomości m.in. pomogą w podjęciu decyzji, zapewnią opiekę prawną nad transakcją. Sprzedaż inwestycji deweloperskich.

Korzystny kredyt deweloperski, oferty banków w Polsce – oprocentowanie, marża, prowizja i transze

Kredyt deweloperski Bank Pekao S.A.

Kredyt budowlany dla deweloperów mieszkaniowych przeznaczony jest na budowę, rozbudowę osiedli domów wielo- i jedno- rodzinnych.
Okres kredytowania - maksymalnie 3 lata
Rachunek wpływów ze sprzedaży mieszkań otwarty lub zamknięty
Waluta - PLN
Wypłata transz zgodnie z postępem robót budowlanych monitorowanym i potwierdzonym przez bankowego inspektora nadzoru
Stopa zmienna, odsetki kapitalizowane ujęte w budżecie projektu
Spłata poprzez sprzedaż lokali mieszkalnych

Kredyt deweloperski ING

Waluta - PLN lub inna waluta zgodnie z ofertą banku
Okres kredytowania - do 5 lat
Rachunek wpływów ze sprzedaży mieszkań otwarty lub zamknięty

Kredyt deweloperski mBank

Dla deweloperów, którzy realizują projekty o budżetach większych niż kilkanaście milionów złotych
Kredyt budowlany dla deweloperów mieszkaniowych przeznaczony jest na budowę, rozbudowę osiedli mieszkaniowych, apartamentowców oraz innych inne okiektów mieszklanych
Dla deweloperów, którzy posiadają bardzo dobre lokalizacje w średnich i dużych miastach w Polsce
Obowiązkowa spółka celowa oraz doświadczenie branżowe

Przeczytaj również pozostałe nasze publikacje:

to nie wszystko! Tutaj znajdziesz więcej >>>

Kredyt dla dewelopera 2021